首先我们需要明确的是，个人房屋抵押贷款的额度并不是只根据房屋的价值而定，而是需要对几个因素进行综合评估才能确定最终额度。
因素一：房屋估值
房屋价值是房屋抵押贷款的首要评估因素，原因很简单，只有拥有交易价值的房产，贷款机构才会办理抵押贷款。
要对一套房屋的价值进行评估，需要涉及很多方面，比如产权性质、房屋类型、房龄、房屋面积、所处地段、外部环境等等，通常房屋评估会由指定的评估公司来进行，评估完成后会给出具体的评估报告，评估公司的不同也会对评估结果产生一定的影响，但差异一般不大。
房屋估值不一定完全等于房屋的市场价格，为了对抗市场价格波动，评估公司给出的房屋估值一般是房屋市场价格的80%-90%左右。根据放款机构的风控标准，个人抵押贷款的额度一般不会超过房产评估价值的70%，最终的贷款额度需要以相关贷款机构的审批为主。
因素二：负债情况
大多数贷款机构的抵押贷款额度会减去借款人已经负债的金额，由此看出，负债情况同样会对最终贷款额度造成直接影响。
而且当负债高到一定程度，还可能会导致贷款机构拒绝批款。所以建议大家在申请抵押贷款时，尽量提前降低自身负债情况。
因素三：收入情况
贷款机构对于借款方的核心要求就是按时还款，所以还款能力是决定贷款风险的重要因素。
我们经常听到的，“收入需要覆盖负债”，也就是这个意思。当收入无法覆盖负债，经济状况就容易出现问题，甚至破产。负债占比越小，抵押贷款额度也就越高，即越有可能实现满额度，反之则给出的额度就越低。
因素四：征信情况
贷款人的征信情况也会影响抵押贷款的额度。不难理解，只有当借款人拥有良好信用的情况下，贷款机构才会认为贷款风险较低，自然也会愿意给出更高的额度。比如有些银行抵押贷款产品就明确提出，对于征信综合评分高的客户可以给出房屋估值7成的额度，而对于评分低的客户一般只能给到6成。
需要注意的是，大部分放款机构对逾期都比较在意，基本都有一个更低原则：1、当前不能有逾期；2、不能连三累六（“连三”：连续三个月逾期还款，“累六”：累计六次逾期还款）。这两种情况在银行看来都属于很严重的信用污点，大概率会被划分到高危贷款人群进入“黑名单”，从而贷款被拒。
因素五：贷款机构
目前市场上的房屋抵押产品有很多，因为贷款机构的抗风险能力不同，给出的具体条件也会有所差别。对于借款人来说，不同机构不同产品的额度和利率都存在一定差异，所以选择不同的贷款机构也会直接影响到贷款额度。
然而，市面上百家银行上千种产品，怎么筛选到最适合你的那一款?首先，你得熟悉各大银行的产品和政策，其次再是跟银行进行沟通。
在贷款机构的选择上，提醒大家，在申请房屋抵押贷款时，尽量选择专业的贷款三方平台进行办理，因为公司规模越大，乱收费的现象就会越少，专业的公司会根据贷款申请人实际情况提供专业意见，协助客户争取更高额度、更优惠的利率以及更灵活的还款方式，使客户获得更好的贷款服务和保障。
总的来说，个人房屋抵押贷款的额度基本都是受到以上几种因素的共同作用决定的，所以建议大家在办理房屋抵押贷款之前，一定要多多注意这些因素，并有针对性的进行优化，提前规划，避免走弯路！
